Sebelum melakukan jual beli tanah, penting untuk Anda memastikan terlebih dulu siapa pemilik tanah tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena terdapat banyak kasus yang terjadi di kemudian hari, seperti sengketa atas kepemilikan suatu tanah dan tidak sedikit juga yang hanya memiliki Akta Jual Beli (AJB) tanpa sertifikat atau bahkan hanya memiliki dokumen hukum lain yang kurang kuat untuk me.mbuktikan bahwa Anda merupakan pemilik yang sah atas tanah tersebut. Padahal, dalam melakukan jual beli tanah, AJB saja tidak cukup melainkan terdapat dokumen lain yang perlu Anda urus setelah jual beli tanah terjadi.

Namun, banyak masyarakat yang belum mengetahui dokumen apa saja yang dibutuhkan ketika akan melakukan transaksi jual beli tanah dan fungsi dari masing-masing dokumen tersebut. Dalam proses  jual beli tanah, Anda mungkin sering mendengar ada dokumen bernama Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Lalu apa bedanya dengan AJB? Apakah dengan adanya PPJB, jual beli tanah sudah sah secara hukum? PPJB dan AJB memiliki tujuan dan fungsi yang berbeda, dan nantinya tanah akan didaftarkan untuk memperoleh sertifikat. Berikut ini adalah tahapan yang wajib Anda penuhi dalam proses jual beli tanah.

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) Tanah

PPJB adalah perjanjian yang dibuat oleh calon penjual dan calon pembeli tanah sebagai pengikatan di awal sebelum para pihak membuat AJB di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). PPJB dapat dibuat di hadapan Notaris/PPAT ataupun dibuat oleh para pihak tanpa dibuatkan dalam bentuk akta dan keduanya tetap mengikat para pihak secara sah selama PPJB dibuat dengan memenuhi syarat sah perjanjian yang dimaksud pada Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer).  Biasanya PPJB dibuat oleh para pihak karena adanya syarat-syarat atau keadaan yang harus dilaksanakan terlebih dahulu oleh para pihak sebelum menandatangani AJB di hadapan PPAT.

Dalam PPJB, hal yang umumnya diatur adalah mengenai besarnya harga yang telah disepakati, cara pembayaran, kapan waktu pembayaran, dan waktu yang disepakati para pihak untuk membuat AJB. Dalam peraturan perundang-undangan, PPJB tidak diatur secara khusus dan PPJB bukanlah suatu keharusan dalam melakukan transaksi jual beli tanah. Seringkali PPJB dibuat karena pembayaran atas pembelian tanah belum dilunasi oleh pembeli. Baru ketika sudah lunas, para pihak akan melanjutkan ke tahap selanjutnya yaitu pembuatan AJB. Sehingga dalam PPJB, belum terjadi peralihan hak atas tanah dari pihak penjual kepada pembeli dan PPJB tidak dapat disamakan dengan AJB.

Akta Jual Beli (AJB) Tanah

AJB merupakan akta otentik dalam transaksi jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT. Tanah merupakan benda tidak bergerak sehingga pengalihan kepemilikan atas tanah mengacu pada Pasal 616 dan Pasal 620 KUHPer di mana pengalihan kepemilikan dilakukan dengan pengumuman akta otentik dan membukukannya dalam register. Namun saat ini, hal ini sudah secara khusus diatur dalam Pasal 19 ayat (2) Undang-Undang No. 5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) jo. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997) di mana peralihan hak atas tanah yang terjadi karena jual beli perlu didaftarkan dengan menggunakan akta yang dibuat di hadapan PPAT. AJB merupakan bukti sah bahwa hak atas tanah sudah beralih kepada pihak lain.

Sebelum melakukan penandatanganan AJB, ada hal penting yang juga harus Anda perhatikan yaitu adanya persetujuan dari suami atau istri penjual jika penjual telah menikah dan tanah tersebut didapatkan selama pernikahan berlangsung. Hal ini dilakukan karena hak atas tanah merupakan harta bersama dalam pernikahan, sehingga penjualannya memerlukan persetujuan dari suami atau istri yang dibuktikan dengan penandatanganan yang turut dilakukan oleh suami atau istri yang bersangkutan. Kecuali apabila terdapat perjanjian pisah harta atau pre-nuptial agreement antara suami dan istri, maka persetujuan tersebut tidak diperlukan.

Selain itu, pembuatan AJB juga harus dihadiri para pihak yaitu penjual dan pembeli atau orang yang diberi kuasa dengan surat kuasa tertulis, dan  juga harus dihadiri oleh dua orang saksi, sebagaimana diatur dalam Pasal 38 ayat (1) PP 24/1997. Sebelum ditandatangani, PPAT akan melakukan pemeriksaan terlebih dahulu atas sertifikat hak atas tanah serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Setelah pemeriksaan selesai, PPAT akan membuat AJB dan menjelaskan isi dari akta tersebut kepada para pihak. Apabila pihak penjual dan pembeli telah menyepakati isi di dalam akta tersebut, para pihak akan menandatangani akta atau AJB yang telah dibuat oleh PPAT. Kemudian AJB inilah yang akan digunakan sebagai bukti adanya peralihan hak atas tanah melalui jual beli untuk keperluan pendaftaran tanah di Badan Pertahanan Negara bahwa telah terjadi jual beli sehingga akan dilakukan “balik nama” yang semula atas nama penjual menjadi atas nama pembeli.

Pendaftaran Tanah untuk Memperoleh Sertifikat

Tahap selanjutnya setelah AJB ditandatangani para pihak, maka perlu dilakukan pendaftaran atas peralihan hak tersebut. Meskipun transaksi jual beli telah terjadi pada saat AJB ditandatangani, namun kepemilikan hak atas tanah baru dapat dibuktikan dengan adanya pendaftaran atas peralihan hak atas tanah. Dari pendaftaran atas peralihan hak atas tanah tersebut, pembeli akan memperoleh sertifikat yang sudah di balik nama, yakni nama pembeli akan terdaftar sebagai pemilik yang sah atas tanah.

Berdasarkan Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997, fungsi dari sertifikat adalah sebagai surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya. Lebih lanjut, apabila tanah tersebut sudah diterbitkan sertifikat atas nama orang yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara nyata menguasai tanah, maka pihak lain tidak dapat menuntut haknya atas tanah tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat tidak pernah ada keberatan yang diajukan kepada pemegang sertifikat. Dengan demikian, Anda sebagai pemegang sertifikat atas tanah yang Anda kuasai memiliki bukti kepemilikan yang kuat apabila di kemudian hari ada pihak lain yang mengajukan klaim atas tanah milik Anda.

Tahapan dalam melakukan transaksi jual beli tanah hingga mendapatkan sertifikat merupakan proses yang panjang dan cukup menyita waktu dan tenaga. Oleh karena itu, sebelum melakukan jual beli tanah, ada baiknya untuk Anda memahami terlebih dahulu proses dan persyaratannya. Hanya dengan surat perjanjian jual beli tanah atau bahkan kuitansi saja tidak dapat membuat tanah tersebut menjadi sah menjadi milik Anda. Dengan demikian, diharapkan setelah memahami tahapan ini, Anda dapat memenuhi persyaratan tersebut sehingga jual beli tanah yang dilakukan sesuai dengan hukum yang berlaku dan jauh dari sengketa.

Bagi Anda yang masih merasa bingung dan memiliki masalah dalam membuat perjanjian, Anda dapat melakukan konsultasi secara gratis melalui Libera.id. Selain itu, Libera.id juga dapat membantu Anda untuk menghubungkan Anda dengan Notaris/PPAT yang terpercaya untuk membuat perjanjian jual beli tanah yang Anda butuhkan, sehingga Anda tidak perlu khawatir mengenai isi dalam perjanjian. Di mana, Libera juga bekerja sama dengan Notaris/PPAT serta penasehat hukum berpengalaman yang dapat membantu Anda dalam membuat perjanjian sesuai dengan kebutuhan Anda. Segera konsultasikan masalah hukum Anda di Libera.id sekarang!