Perbedaan Notaris dan PPAT yang Harus Diketahui Sebelum Mengurus Akta Otentik

Pasti Anda sudah tidak asing lagi bukan dengan istilah notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Kedua istilah ini biasanya sering digunakan ketika Anda ingin membeli atau mengurus rumah atau tanah. Meski sudah sering terdengar, masih banyak orang yang menganggap kedua profesi ini memiliki tugas dan fungsi yang sama. Padahal, notaris dan PPAT memiliki kewenangan yang berbeda meskipun sering ditemui notaris yang juga merangkap sebagai PPAT. Untuk mengetahui perbedaan notaris dan PPAT, di bawah ini LIBERA akan menjelaskannya satu per satu untuk Anda. Simak selengkapnya di bawah ini.

Apa Itu Notaris dan PPAT?

Sebelum membahas lebih jauh mengenai kedua profesi ini, hal pertama yang harus Anda pahami adalah apa itu notaris dan PPAT? Menurut Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UU Jabatan Notaris), notaris merupakan pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik dan kewenangan lainnya yang dimaksud dalam UU Jabatan Notaris atau berdasarkan undang-undang lainnya.

Sedangkan menurut Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PP 24/2016), PPAT merupakan pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu seperti hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Berdasarkan definisi tersebut, jelas terdapat perbedaan bahwa meskipun keduanya berwenang untuk membuat akta otentik, namun jenis akta otentik yang dibuat berbeda di mana PPAT berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum yang berkaitan dengan tanah. Sedangkan notaris berwenang membuat akta otentik atas perbuatan hukum secara umum, selain yang berkaitan dengan tanah. Menurut Karlita Rubianti,S.H., seorang notaris boleh menjalankan profesinya setelah diangkat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia, sedangkan PPAT diangkat langsung oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Dasar Hukum Notaris Vs PPAT

Hal pertama yang membedakan profesi notaris dan PPAT ada pada dasar hukum yang mengatur kedua profesi ini. Profesi notaris diatur dalam UU Jabatan Notaris. Sedangkan ketentuan lebih rinci mengenai syarat bagi orang yang akan diangkat sebagai notaris diatur dalam Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia No. 62 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia No. 25 Tahun 2014 tentang Syarat dan Tata Cara Pengangkatan, Perpindahan, Pemberhentian dan Perpanjangan Masa Jabatan Notaris. Untuk menjadi seorang notaris, seseorang harus memiliki gelar sarjana hukum dan strata dua kenotariatan.

Sedangkan dasar hukum PPAT merujuk pada PP 24/2016 yang mengatur tentang syarat pengangkatan, larangan bagi PPAT, dan lingkup kewenangan PPAT dalam menjalankan profesinya. Untuk dapat diangkat menjadi PPAT, seseorang juga diwajibkan memiliki gelar sarjana hukum dan strata dua kenotariatan atau telah lulus program pendidikan khusus PPAT yang diselenggarakan oleh Kementerian Agraria.

Kode Etik Notaris Vs PPAT

Perbedaan kedua yang membedakan profesi notaris dan PPAT terdapat pada kode etiknya. Selain harus tunduk pada peraturan perundang-undangan, baik notaris maupun PPAT juga harus mematuhi kode etik masing-masing. Seorang notaris yang diangkat harus mengucapkan sumpah notaris yang berisi bahwa notaris harus menjaga sikap, tingkah laku, dan akan menjalankan kewajiban sesuai kode etik profesi, kehormatan, martabat, dan tanggung jawab sebagai notaris.

Berdasarkan Pasal 1 Angka 13 Keputusan Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia No.M-01.H.T.03.01 Tahun 2003 tentang Kenotarisan, organisasi notaris satu-satunya yang diakui oleh pemerintah adalah Ikatan Notaris Indonesia (INI). Kemudian, INI menerbitkan kode etik notaris yang berlaku bagi seluruh notaris dalam pelaksanaan jabatannya maupun dalam kehidupan sehari-hari notaris. Berdasarkan Pasal 1 ayat (2) Kode Etik Notaris, kode etik notaris adalah:

“Seluruh kaidah moral yang ditentukan oleh Perkumpulan Ikatan Notaris Indonesia yang selanjutnya akan disebut “Perkumpulan” berdasar keputusan Kongres Perkumpulan dan/atau yang ditentukan oleh dan diatur dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang hal itu dan yang berlaku bagi serta wajib ditaati oleh setiap dan semua anggota Perkumpulan dan semua orang yang menjalankan tugas jabatan sebagai Notaris, termasuk di dalamnya para Pejabat Sementara Notaris, Notaris pengganti, dan Notaris Pengganti Khusus.”

Sedangkan, kode etik PPAT diatur dalam Keputusan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 112/KEP-4.1/IV/2017 tentang Pengesahan Kode Etik Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Sama halnya dengan kode etik notaris, kode etik PPAT ini juga mengatur tentang kewajiban PPAT dalam menjalankan pekerjaannya ataupun dalam kehidupan sehari-hari. Sehingga, aturan ini berlaku bagi seluruh PPAT termasuk PPAT pengganti.

Tugas dan Wewenang Notaris Vs PPAT

Berdasarkan Pasal 15 ayat (1) UU Jabatan Notaris, seorang notaris memiliki wewenang untuk membuat akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan ketetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam akta otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu dapat dilakukan sepanjang pembuatan akta-akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang. Selain kewenangan secara umum yang telah disebutkan di atas, berikut ini adalah beberapa wewenang lain dari profesi seorang notaris:

Mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
Membukukan surat-surat di bawah tangan dengan mendaftar dalam buku khusus;
Membuat salinan dari asli surat-surat di bawah tangan berupa salinan yang memuat uraian sebagaimana ditulis dan digambarkan dalam surat yang bersangkutan;
Melakukan pengesahan kecocokan fotokopi dengan surat aslinya;
Memberikan penyuluhan hukum sehubungan dengan pembuatan akta; atau
Membuat akta risalah lelang.

Sedangkan, tugas pokok seorang PPAT adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Perbuatan hukum tersebut antara lain mencakup:

Jual beli;
Tukar menukar;
Hibah;
Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng);
Pembagian hak bersama;
Pemberian Hak Guna Bangunan/Hak Pakai atas tanah Hak Milik;
Pemberian Hak Tanggungan;
Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.

Wilayah Kerja Notaris Vs PPAT

Seorang notaris memiliki wewenang dalam pembuatan akta selama perbuatan hukum yang dilakukannya ada di dalam wilayah kerjanya. Menurut Pasal 18 ayat (2) UU Jabatan Notaris, wilayah kerja notaris mencakup seluruh wilayah dalam satu provinsi dari tempat kedudukannya. Misalnya, Anda memiliki PT yang berdomisili di Tangerang dan Anda berniat untuk melakukan rapat umum pemegang saham di Jakarta Selatan. Maka, Anda bisa menggunakan Notaris yang berkedudukan di Jakarta Utara karena rapat umum pemegang saham tersebut masih dilakukan dalam satu provinsi yang sama dengan tempat kedudukan Notaris.

Selaras dengan wilayah jabatan notaris, berdasarkan Pasal 12 ayat (1) PP 24/2016, PPAT juga memiliki wilayah kerja dalam satu provinsi. Artinya, PPAT yang berkedudukan di Bekasi dapat mengurus pertanahan di Bandung karena masih dalam satu provinsi yang sama.

Akta Otentik yang Menjadi Kewenangan Notaris Vs PPAT?

Pasal 1868 KUHPerdata menyatakan bahwa akta otentik adalah akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat. Sehingga dapat disimpulkan bahwa akta otentik bisa dibilang istimewa dan menjadi bukti yang sempurna untuk segala hal yang termuat didalamnya.

Akta otentik ini akan sangat berguna ketika di kemudian hari Anda mengalami masalah atau sengketa setelah proses jual-beli properti yang sah, di mana segala kesepakatan dan perjanjian telah dituangkan dalam akta yang dibuat oleh notaris atau PPAT, sehingga Anda bisa mengajukan akta ini sebagai alat bukti di pengadilan. Maka dari itu, Anda perlu mengetahui kewenangan masing-masing pejabat umum yang dapat membuat akta otentik yang Anda butuhkan. Jika Anda membutuhkan akta berkaitan dengan tanah, misalnya jual beli tanah atau menjaminkan tanah dengan hak tanggungan, maka PPAT merupakan pejabat yang berwenang untuk membuat akta tersebut. Sedangkan untuk akta lainnya yang tidak berkaitan dengan tanah antara lain seperti pendirian perusahaan, jual beli saham, perjanjian kawin, maka Notaris merupakan pejabat yang berwenang untuk membuat akta tersebut.

Agar Anda tidak keliru, Anda dapat menanyakan langsung perbedaan antara Notaris dan PPAT dengan LIBERA.id. Hanya di LIBERA, Anda dapat melakukan konsultasi masalah hukum secara gratis dan lebih mudah. Selain konsultasi, kami juga memiliki rekanan Notaris dan PPAT yang dapat membantu Anda untuk menghubungkan Anda dengan Notaris dan PPAT yang sesuai dengan kebutuhan Anda. Hubungi kami melalui fitur kontak kami dan dapatkan sesi konsultasi gratis dengan kami sekarang!

Pentingnya Surat Perjanjian Pra Nikah untuk Mengamankan Harta Anda

Perjanjian pra-nikah atau prenuptial agreement adalah perjanjian yang dibuat oleh calon pasangan suami istri sebelum melangsungkan pernikahan. Perjanjian ini dibuat atas kesepakatan calon pasangan suami istri untuk memisahkan harta mereka ketika telah menikah. Berdasarkan Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan (“UU Perkawinan”), harta benda yang diperoleh dalam ikatan perkawinan merupakan harta bersama sehingga nantinya jika salah satu dari pasangan suami istri ingin menjual atau mengalihkan harta yang diperoleh selama perkawinan, harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari pasangannya.

Mau Menggunakan Jasa Virtual Office? Pahami Dulu Ketentuan & Aturannya!

Di era modern seperti sekarang memiliki alamat kantor di pusat kota bukanlah hal yang sulit dan mustahil. Bisnis yang baru merintis dan memiliki modal kecil pun bisa memiliki alamat kantor di pusat kota, yaitu dengan menggunakan jasa virtual office. Namun sebelum menggunakannya, pastikan Anda memahami terlebih dulu apa itu sebenarnya virtual office?

Apa itu Virtual Office?

Virtual office atau kantor virtual merupakan jenis kantor sewa non-fisik yang alamatnya dapat digunakan sebagai legal bisnis untuk mendapatkan berbagai fasilitas kantor. Umumnya, kantor jenis ini digunakan bersama oleh beberapa perusahaan. Meski bentuknya virtual, alamat kantor ini tetap resmi dan mendapatkan izin yang dapat digunakan sebagai keperluan surat menyurat dan dikelola oleh resepsionis asli secara profesional.

Namun, tidak semua jenis usaha diperbolehkan menggunakan jasa virtual office. Misalnya saja bisnis jasa pariwisata, e-commerce, konstruksi, properti, event organizer, dan usaha transportasi. Di mana, menurut peraturan yang berlaku, beberapa usaha tersebut harus mencantumkan alamat dan lokasi kantor yang jelas.

Kelebihan & Kekurangan Jasa Virtual Office

Penggunaan jenis kantor ini semakin populer, terutama bagi perusahaan startup atau UMKM yang baru ingin memulai mengembangkan usahanya. Nah, sebelum Anda memilih virtual office, di bawah ini adalah kelebihan dan kekurangan jasa virtual office.

1. Kelebihan

Biaya sewa lebih terjangkau karena tidak membutuhkan ruang kantor yang luas namun tetap mendapatkan fungsi-fungsi utama dari suatu kantor.
Karyawan bekerja lebih fleksibel dan tidak harus datang ke kantor.
Branding usaha tetap optimal karena alamat kantor dikelola tim profesional.
Tidak butuh biaya perlengkapan dan peralatan kantor seperti meja, kursi, rak, dan sebagainya.

2. Kekurangan

Izin usaha diberikan secara terbatas, misalnya TDP virtual office hanya diberikan 1 tahun dan dapat diperpanjang. Sedangkan, perusahaan yang menggunakan kantor nyata, izin TDP diberikan untuk jangka waktu hingga 5 tahun.
Kurangnya interaksi antara karyawan dan pemilik usaha. Karena seluruh kegiatan bisnis dilakukan secara remote. Interaksi hanya bisa dilakukan melalui telepon, chat, atau video conference call.
Kesulitan ketika ada klien atau pemerintah yang ingin mengadakan survei tempat usaha.

Aturan Penggunaan Virtual Office

Untuk wilayah DKI Jakarta, pelaku usaha yang akan menggunakan jasa virtual office wajib memenuhi syarat-syarat tertentu sesuai dengan Surat Edaran Badan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi DKI Jakarta Nomor 06/SE/2016 Tahun 2016 tentang Penerbitan Surat Keterangan Domisili dan Izin-Izin Lanjutannya Bagi Pengguna Virtual Office.

Sehingga, meski penggunaan virtual office dapat menghapus kendala domisili usaha bagi perusahaan startup. Namun ada beberapa aturan yang harus Anda taati jika memutuskan untuk menggunakan jasa tersebut:

1. Pastikan Telah Memenuhi Syarat

Surat Keterangan Domisili Perusahaan dan izin usaha lanjutan hanya akan diberikan kepada pengguna virtual office yang merupakan:

Badan usaha yang telah memiliki kantor atau lokasi usaha yang sesuai zonasi dan harus dibuktikan dengan dokumen sah seperti SKDBU atau Izin Usaha yang mencantumkan lokasi kantor atau lokasi aktivitas usaha; atau
Badan usaha perorangan yang beraktivitas di rumah tinggal atau non-permanen (seperti co-working space atau ruang publik yang tidak menetap) memenuhi kriteria seperti:
1. Tidak mengubah fungsi rumah tinggal;
2. Tidak menggunakan bahu jalan sebagai lahan parkir maupun tempat usaha;
3. Tidak menimbulkan polusi air, udara, atau suara melebihi skala rumah tangga;
4. Tidak menggunakan peralatan atau mesin yang otomatis dalam proses produksi;
5. Tidak mengganggu ketertiban lingkungan.

Untuk mendapatkan izin usaha lanjutan, maka perusahaan wajib melampirkan dokumen resmi atas nama 2 penanggung jawab yaitu 2 anggota direksi, berupa:

KTP (salah satu direksi wajib memiliki KTP DKI Jakarta);
Kartu Keluarga;
NPWP Perorangan;
Data rekening dan surat rekomendasi dari Bank;
Surat Pernyataan bermaterai yang menyatakan kesanggupan memenuhi kriteria di atas.

Sedangkan, bagi perusahaan perorangan, dokumen resmi tersebut cukup diwakili oleh pemilik usaha dan satu penjamin.

2. Alamat Virtual Office

Pastikan juga untuk mencantumkan alamat virtual office beserta alamat kegiatan nyata perusahaan, baik di kantor atau rumah tinggal pada Surat Keterangan Domisili dan izin lanjutan.

3. Amati Masa Berlaku

Surat Keterangan Domisili penggunaan virtual office berlaku sesuai masa jangka waktu sewanya, paling lama 1 tahun dan dapat diperpanjang sesuai ketentuan berlaku. Sedangkan masa berlaku izin usaha lanjutan adalah 1 tahun dan bisa diperpanjang sesuai ketentuan.

Namun, khusus di wilayah DKI Jakarta, berdasarkan SK DPMPTSP 25/2019, pemerintah telah menutup pelayanan non perizinan Surat Keterangan Domisili Perusahaan dan Surat Keterangan Domisili Usaha sebagai bentuk penyederhanaan prosedur persyaratan memulai usaha. Sehingga, surat domisili hanya perlu dibuktikan dengan Nomor Induk Berusaha (NIB).

Itulah beberapa hal mengenai virtual office yang perlu Anda pahami sebelum menggunakan jasa sewanya. Dengan adanya virtual office ini, Anda bisa lebih mudah mendapatkan kepercayaan pelanggan sehingga nantinya membuat bisnis Anda lebih kredibel.

Bagi Anda yang masih bingung mengenai virtual office, Anda bisa melakukan konsultasi lebih dalam dengan tim profesional dari LIBERA.id. Dengan layanan dari LIBERA, Anda juga bisa mengurus segala jenis perizinan bisnis dan pembuatan kontrak bisnis dengan lebih mudah, cepat, dan aman. Jadi, percayakan segala macam permasalahan hukum bisnis Anda bersmaa LIBERA.id, dan fokus kembangkan bisnis Anda bersama Libera.